关于楼市,央行最新表态!到底暗示了什么

刘晓博 2018-09-04 09:09:28


26日下午,央行官网发布了刚刚结束的“2018年度工作会议”的通稿,里面包含丰富的信息,对于楼市和股市的投资将影响巨大。

 


通稿在谈到2018年政策的时候,下面这句话最为重要:

 

健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,保持货币政策稳健中性,打好防范化解重大金融风险攻坚战,大力推进金融改革开放发展,促进金融更好为实体经济服务。

 

这里面包含了如下要点:

 

1、防范和化解金融风险,是2018年最重要的任务(这个任务将持续3年,到2020年底完成)。

 

新闻通稿3300字,其中16次提到了风险。为了防范风险,官方肯定会主动引爆一些中小风险,但绝对不允许发生大的、系统性风险。比如现在股市即将出现的“股权质押风险”,就可能演变为系统性风险,估计官方会有举措。但局部的,比如创业板、中小板风险的释放,是必须的。当然,这个过程需要尽量拉长。

 

2、“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”,这句话提出已经有将近一年时间了,但很多投资者仍然没有关注、理解它的含义。

 

以前,央行主要制定货币政策,通过利率、准备金率等手段来对冲经济周期的波动,但对于金融周期(主要是资产价格、信贷增速)基本上是没有管控的,所以出现了2015年股灾和2016年前后房价“一年翻倍”。从2017年开始,央行越来越重视金融周期,试图通过建立“宏观审慎评估系统(MPA)”,来防范金融风险。在调控“金融周期”的时候,央行最关注“广义信贷”和“房地产价格”两个核心指标的变动。

 

这样我们可以清晰地看到,央行未来将不仅调控“经济周期”,还要调控“金融周期”。在调控“经济周期”的时候,主要使用利率、存准率等工具,观察的核心指标是:CPI和失业率。在调控“金融周期”的时候,主要使用差别化存准率和差别化的利率(针对金融机构的胡萝卜和大棒),观察的核心指标是:广义信贷增速和房地产价格变动。

 

也就是说,房价、房贷等指标,正在成为央行关注的核心指标。这决定了未来房价大起大落的几率在降低,2016年前后的“一年翻倍”的情况很难再出现(除非出现不可抗力)。所以,高杠杆炒房风险大增。

 

3、今年货币政策仍然是“稳健中性”,但事实上,这里面弹性颇大。2018年内,肯定会有微调。现在市场普遍猜测一季度信贷会暴增。

 

4、今年是金融开放的关键年份,也是银行补充资本金的关键年份。前两天我专文分析过,标题为2018,银行股为什么必须涨”(点击查看)

 

好了,我们再看一下这次会议,央行是怎样直接提到房子的。通稿里一共出现了6次“房”字,其中3次是回顾2017年,3次是展望2018年:

 

回顾2017年:

继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。2017

   

       展望2018年:

进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。

 

央行对2018年房子问题惜墨如金,只提出了“加强房地产金融的宏观审慎管理”和“完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系”。

 

这两句话的含义是:2018年会控制住户部门(居民家庭)加杠杆的速度,所以房贷仍然是偏紧的,主要支持三四线城市去库存和一二线城市的刚需。但是在“住房租赁”上,官方会加大支持力度,不仅会鼓励发债、发行租赁住房房地产投资信托基金(REITs),还会提供优惠利率贷款等等。至于股市,也会对长租概念股给予融资支持。

 

所以,长租概念股在2018年仍然会反复活跃。至于今天(27日)地产股的大跌,主要是对前期巨大涨幅的一次“修正”和“收割”,调整完成之后还会反复活跃。

 

总之,2018年地产股的机会比房子更高一些,当然这是指短期回报。但地产股风险也不小,尤其是缺乏长租实质,项目集中在调控严厉地区的,未来可能有“业绩地雷”。

 

另外,从今天股市盘口看,国家队不仅在主板有托市行为,在创业板也有所举动。目前股权质押风险如累卵之危,国家队不出手肯定不行。



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